Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego w celu zapewnienia ochrony właścicielom lokali przed „niewygodnymi, niewypłacalnymi” lokatorami. Ten rodzaj najmu zapewnia szybką i skuteczną eksmisję niechcianego najemcy (czyli osoby, która zajmuje lokal).
Cechy umowy najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego jest to umowa najmu:
- zawarta w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych,
- zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat,
- której stronami mogą być jedynie dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, w zakresie wynajmu mieszkań.
Jak skonstruować umowę najmu okazjonalnego?
Przepisy prawa dla powstania umowy najmu wymagają jej zawarcia w formie pisemnej, należy pamiętać, że w przypadku zawarcia w innej formie umowa będzie nieważna.
Dodatkowo do umowy należy załączyć następującego dokumenty:
- sporządzone u notariusza oświadczenie najemcy w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku „jego eksmisji” z lokalu objętego umową najmu okazjonalnego,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Inaczej mówiąc najemca musi dostarczyć oświadczenie sporządzone przez inną osobę, która posiada własność lokalu (np. rodzica najemcy), iż w przypadku eksmisji z lokalu objętego najmem okazjonalnym, przyjmie pod swój dach „wyrzuconego” najemcę.
Kaucja w najmie okazjonalnym
Strony umowy najmu okazjonalnego mogą wprowadzić obowiązek wpłaty kaucji zabezpieczającej (jej wysokość nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za danych lokal), która ma na celu pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługującego właścicielowi lokalu w dniu opróżnienia go oraz ewentualnych kosztów egzekucji.
Jak eksmitować niechcianego lokatora?
Niejednokrotnie zdarzają się sytuacje, kiedy z jakiś powodów chcemy zakończyć udostępnianie naszego lokalu innej osobie. W przypadku najmu okazjonalnego nie będzie to trudne! Jeżeli nie upłynął jeszcze okres na jaki przewidziano najem lokalu, Wynajmujący (czyli właściciel lokalu) powinien dokonać skutecznego wypowiedzenia najmu okazjonalnego w formie pisemnej.
Natomiast jeżeli upłynął już termin na jaki została zawarta umowa, w świetle prawa nastąpiło automatycznie jej rozwiązanie i nie ma potrzeby dodatkowego wypowiadania umowy.
Jeżeli lokator wbrew naszej woli nadal zajmuje mieszkanie musimy na piśmie wystosować do niego pismo z żądaniem udostępnienia lokalu. (zawierającym urzędowo poświadczony podpis właściciela). Treść ww. żądania powinna zawierać następujące elementy:
- oznaczenie stron umowy,
- wskazanie przyczyn, dla których ustał stosunek najmu,
- termin (minimum 7 dniowy), w którym najemca wraz z osobami zamieszkującymi ma opróżnić lokal.
Jeżeli powyższe polubowne rozwiązanie nie odniesie zamierzonego skutku, wtedy możemy skorzystać z głównej zalety umowy najmu okazjonalnego, tj. szybkiej procedury odzyskania lokalu i „wyrzucenia” lokatora.
W celu realizacji powyższego celu musimy złożyć do sądu „wniosek o nadanie klauzuli wykonalności”. Po jej uzyskaniu, wraz z niezbędną dokumentacją, tj.:
- dokumentem potwierdzającym tytuł prawny właściciela do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,
- żądaniem opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania do przesyłką poleconą,
- potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika właściwego urzędu skarbowego
możemy udać się do komornika w celu rozpoczęcia eksmisji niechcianego lokatora.
Podsumowanie
Podsumowując powyższe należy zaznaczyć, że decydując się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący niczego nie traci, a jedynie dba o swój interes.
Najem okazjonalny pozwala na szybkie usunięcie niechcianego i nieuczciwego najemcy z lokalu przy udziale komornika. Dysponując oświadczeniem najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji właściciel mieszkania musi jedynie zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadaniu klauzuli wykonalności. Sąd wówczas bada wniosek tylko pod kątem formalnym, nie merytorycznym, co oznacza szybki tok postępowania. Zatem omijamy tym samym żmudną i niejednokrotnie ciężką do przezwyciężenia ścieżką sądową o wydanie nakazu eksmisji. Pamiętaj, że w każdej chwili możesz zasięgnąć pomocy prawnej u adwokata specjalizującego się w sprawach dot. nieruchomości na terenie Wrocławia.