Przejdź do treści 
Oddajesz klucze, a po kilku tygodniach właściciel informuje, że cała kaucja zostaje na odmalowanie mieszkania i wymianę wyposażenia. Sama taka wiadomość nie rozstrzyga, czy rozliczenie jest prawidłowe. Kaucja zabezpiecza określone należności związane z najmem, a jej zatrzymanie powinno mieć konkretną podstawę i wyliczenie.
Zacznij od rodzaju umowy
Zasady rozliczenia trzeba odczytać łącznie z umową i właściwą regulacją najmu. W zwykłym najmie mieszkalnym art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje zwrot kaucji w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Przepis zawiera również mechanizm waloryzacji. Nie należy przenosić wszystkich jego elementów bez sprawdzenia na najem okazjonalny, instytucjonalny czy umowę dotyczącą lokalu użytkowego.
Istotna jest data rzeczywistego opróżnienia mieszkania i zwrotu, nie tylko koniec okresu wypowiedzenia zapisany w kalendarzu. Warto zachować protokół, potwierdzenie przekazania kluczy oraz informację o odczytach liczników. Brak wspólnego podpisu nie przekreśla automatycznie innych dowodów, ale może utrudnić odtworzenie przebiegu zdania lokalu.
Co oznacza zwykłe zużycie
Kodeks cywilny odróżnia pogorszenie rzeczy od zużycia będącego następstwem prawidłowego używania. Jednocześnie w najmie mieszkalnym trzeba sprawdzić szczególne obowiązki napraw, konserwacji i odnowienia oraz dopuszczalne postanowienia umowy. Hasło „zwykłe zużycie” nie rozstrzyga każdego sporu o malowanie czy wyposażenie.
Porównaj stan początkowy i końcowy. Zdjęcia tej samej ściany, mebla lub urządzenia są bardziej pomocne niż ogólny zarzut, że mieszkanie było używane. Liczy się też wiek wyposażenia, wcześniejsze usterki, zgłoszenia najemcy i przyczyna uszkodzenia. Wymiana starego sprzętu na nowy nie powinna być bez wyjaśnienia utożsamiana z wysokością roszczenia wobec najemcy.
Poproś o rozliczenie pozycji, nie o ogólną deklarację
Zestawienie powinno oddzielać zaległy czynsz, media, naprawy oraz inne żądane należności. Przy każdej pozycji przydatne są: podstawa obciążenia, okres, kwota i dokument wyjaśniający koszt. Sprawdź, czy tego samego wydatku nie rozliczono dwukrotnie i czy uwzględniono wcześniejsze wpłaty.
Odpowiedź najemcy również powinna być konkretna. Możesz uznać część rozliczenia, a kwestionować określoną naprawę lub jej wysokość. Wskaż, czego żądasz, dołącz dowody i zachowaj korespondencję. Nie podpisuj protokołu zawierającego nieprawdziwe przyznanie wszystkich uszkodzeń tylko dlatego, że chcesz zakończyć spotkanie.
Jeżeli umowa miała szczególną formę, pomocny będzie tekst o najmie okazjonalnym. Przy sporze o kaucję pomoc prawna dotycząca nieruchomości we Wrocławiu może objąć analizę umowy, protokołów i żądania zwrotu.
