Przejdź do treści 
Brak podpisanej umowy nie oznacza automatycznie, że właścicielowi należy się dowolnie ustalony czynsz za cały okres korzystania z nieruchomości. Najpierw trzeba ustalić, na jakiej podstawie druga osoba weszła w posiadanie, czy miała zgodę i kiedy ewentualny tytuł do korzystania ustał. Dopiero potem można dobrać podstawę roszczenia i sposób obliczenia kwoty.
Ustal podstawę korzystania i jej zmiany
Rozmowa, korespondencja lub wieloletnie zachowanie stron mogą mieć znaczenie dla oceny, czy istniała umowa albo zgoda na bezpłatne używanie. Zdanie „niczego nie podpisaliśmy” nie rozwiązuje tego problemu. Istotne będą wiadomości o przekazaniu kluczy, ustalenia dotyczące kosztów, dotychczasowe płatności i żądanie opuszczenia nieruchomości.
Ten poradnik dotyczy relacji właściciela z osobą korzystającą bez odpowiedniego tytułu. Rozliczenia między współwłaścicielami, spadkobiercami lub byłymi małżonkami mogą wymagać innych zasad. Samo posiadanie udziału przez jedną ze stron zmienia punkt wyjścia i nie powinno zostać pominięte.
Nie każda sytuacja podlega tej samej regulacji
Kodeks cywilny wiąże roszczenia właściciela wobec posiadacza między innymi z dobrą lub złą wiarą. Samoistny posiadacz w dobrej wierze jest w określonym ustawą zakresie chroniony przed żądaniem wynagrodzenia. Znaczenie ma m.in. chwila uzyskania wiadomości o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy. Inaczej kształtuje się pozycja posiadacza w złej wierze.
Przepisy o rozliczeniach z posiadaczem zależnym wymagają uwzględnienia regulacji właściwej dla jego stosunku z właścicielem. Dla osób zajmujących mieszkanie bez tytułu prawnego istotny może być art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, wraz z przewidzianymi tam odrębnościami. Nie należy więc wybierać podstawy prawnej wyłącznie na podstawie potocznego określenia „bezumowne korzystanie”.
Przygotuj zestawienie okresu i zakresu korzystania
Opisz, kto i od kiedy zajmuje nieruchomość, jaka powierzchnia jest używana oraz czy właściciel również z niej korzysta. Oddziel wynagrodzenie za korzystanie od mediów, szkód i innych należności. Zbierz dowody tytułu własności, korespondencję, zdjęcia, protokoły i historię płatności.
Przy ustalaniu kwoty mogą mieć znaczenie warunki rynkowe dla nieruchomości o podobnej funkcji, stanie i położeniu. Cena z pojedynczego ogłoszenia nie jest sama w sobie wyceną konkretnego roszczenia. Sporne mogą być zarówno stawka, jak i okres odpowiedzialności. Trzeba także sprawdzić przedawnienie, a nie opierać obliczenia jedynie na liczbie miesięcy.
Zapłata i wydanie nieruchomości to różne cele
Warto jasno określić, czy chcesz uzyskać rozliczenie, odzyskać nieruchomość, czy osiągnąć oba cele. Żądanie pieniędzy nie zastępuje właściwego trybu odzyskania posiadania. Nie uzasadnia też samodzielnego odcinania mediów lub innych działań naruszających prawa osoby korzystającej.
Jeżeli problem dotyczy wspólnych udziałów, odrębną drogę opisuje materiał o zniesieniu współwłasności. Analiza sprawy dotyczącej nieruchomości pozwala rozdzielić właściwe roszczenia i dobrać dowody do każdego z nich.
