Przejdź do treści 
Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości także wtedy, gdy stała się własnością innej osoby. Nie oznacza to jednak, że nabywca automatycznie przejął cudzy dług i odpowiada za niego całym swoim majątkiem. Trzeba rozdzielić osobę dłużnika, przedmiot zabezpieczenia, zakres hipoteki oraz wymagalność żądania wobec właściciela.
Dług osobisty i odpowiedzialność z nieruchomości
Art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, z określonym ustawą pierwszeństwem. Właściciel, który nie jest dłużnikiem osobistym, bywa określany jako dłużnik rzeczowy.
Podstawą jego odpowiedzialności jest obciążenie konkretnego przedmiotu. Sam zakup obciążonej nieruchomości nie jest równoznaczny z zawarciem umowy o przejęcie długu osobistego. Dlatego w dokumentach nie należy bez wyjaśnienia zastępować poprzedniego kredytobiorcy nazwiskiem nabywcy i żądać od niego wszystkiego na tej samej podstawie.
| Pytanie | Co sprawdzić |
|---|---|
| Kto odpowiada osobiście? | Umowę tworzącą dług i późniejsze czynności dotyczące osoby zobowiązanej. |
| Jaki przedmiot jest obciążony? | Aktualną księgę wieczystą, dokument ustanowienia hipoteki i oznaczenie zabezpieczonej wierzytelności. |
| Do jakiej kwoty sięga zabezpieczenie? | Sumę i treść hipoteki oraz zakres należności głównych i ubocznych, z uwzględnieniem jej reżimu czasowego. |
| Czy można żądać już całej kwoty? | Terminy rat, treść wypowiedzenia oraz jego skuteczność wobec właściwych adresatów. |
Wpis nie zastępuje rozliczenia wierzytelności
Do żądania potrzebne są dane o rzeczywiście istniejącej należności, wpłatach i wymagalności. Według obecnego art. 68 i 69 ustawy hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną do oznaczonej sumy. W granicach sumy hipoteki mieszczą się roszczenia o odsetki oraz przyznane koszty postępowania. Inne roszczenia o świadczenia uboczne są objęte zabezpieczeniem, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Wysokość wpisu nie dowodzi, że cała ta suma jest obecnie należna.
Przy starszych hipotekach trzeba najpierw ustalić właściwy reżim. Art. 10 ust. 1–2 nowelizacji z 26 czerwca 2009 r. odmiennie traktuje między innymi dawne hipoteki zwykłe oraz określone hipoteki kaucyjne. Zmiana weszła w życie 20 lutego 2011 r. Nie wystarcza więc przeczytanie aktualnego przepisu i zastosowanie go identycznie do każdego dawnego wpisu.
Wymagalność wobec właściciela wymaga osobnego sprawdzenia
Jeżeli wymagalność wierzytelności zależy od wypowiedzenia przez wierzyciela, art. 78 ust. 1 ustawy uzależnia jego skuteczność wobec nieosobistego właściciela od dokonania wypowiedzenia względem niego. Należy zatem sprawdzić oświadczenie kierowane do dłużnika osobistego oraz odrębnie sytuację właściciela. Samo wypowiedzenie umowy kredytobiorcy nie wystarcza do pominięcia tego drugiego badania.
Znaczenie ma treść oświadczenia i to, czy doszło do adresata w sposób pozwalający zapoznać się z nim, zgodnie z art. 61 KC. Nie każda należność wymaga jednak wypowiedzenia: inaczej ocenia się raty, których umówiony termin płatności już upłynął. Nie należy też z góry przyjmować jednego okresu wypowiedzenia dla każdego stosunku prawnego.
W wyroku z 30 maja 2014 r., III CSK 204/13, Sąd Najwyższy podkreślił potrzebę rozróżnienia wymagalności wobec dłużnika osobistego i rzeczowego oraz zakresu zarzutów właściciela. Uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Nie był to zatem ostateczny nakaz zapłaty w każdej podobnej sytuacji.
Właściciel może kwestionować podstawę i zakres żądania
Art. 73 ustawy pozwala nieosobistemu właścicielowi podnosić własne zarzuty przeciwko wierzycielowi, a także zarzuty przysługujące dłużnikowi oraz te, których dłużnik zrzekł się po ustanowieniu hipoteki. Wpis hipoteki nie zamyka więc automatycznie dyskusji o istnieniu, treści lub wymagalności zabezpieczonej wierzytelności.
Przedawnienie również wymaga precyzyjnej oceny. W aktualnym art. 77 przedawnienie zabezpieczonej wierzytelności nie odbiera uprawnienia do zaspokojenia z nieruchomości, lecz reguły tej nie stosuje się do świadczeń ubocznych. Nie należy na tej podstawie obiecywać odzyskania wszystkich dawnych odsetek. Przy historycznej hipotece wróć do opisanych przepisów przejściowych, zamiast przenosić obecne zdanie na każdy przypadek.
Żądanie i podstawa egzekucji muszą odpowiadać odpowiedzialności rzeczowej
Zaspokojenie z nieruchomości następuje w objętej tu sytuacji według reguł sądowego postępowania egzekucyjnego, o których mówi art. 75 ustawy. Sam wpis nie zastępuje właściwej podstawy wykonania. Przy dochodzeniu zapłaty od właściciela niebędącego dłużnikiem osobistym trzeba uwzględnić ograniczenie odpowiedzialności; art. 319 KPC przewiduje zastrzeżenie prawa powołania się na nie w egzekucji.
Osobno należy sprawdzić, czy istnieje odpowiedni tytuł dotyczący właściciela, czy konieczne jest uzyskanie go i jakie znaczenie mają późniejsze zmiany własności. Akt zawierający jego poddanie się egzekucji może wymagać oceny art. 777 § 1 pkt 6 KPC. Nie należy mylić badania istniejącej hipoteki z ustanawianiem nowego zabezpieczenia.
Do oceny przygotuj aktualne dokumenty księgi, podstawę wpisu, dokument wierzytelności, historię płatności i korespondencję z każdym właściwym adresatem. Pomoc w dochodzeniu zabezpieczonej należności może obejmować uporządkowanie podstaw żądania i przygotowanie czynności w uzgodnionym zakresie.
