Przejdź do treści 
Jeżeli sąd zarządził sprzedaż wspólnej nieruchomości, samo otrzymanie prawomocnego postanowienia nie oznacza jeszcze znalezienia kupującego ani wypłaty ceny. Ten sposób podziału wykonuje się według szczególnych przepisów KPC o zniesieniu współwłasności przez sprzedaż publiczną, z odpowiednim zastosowaniem egzekucji z nieruchomości. Najpierw trzeba ustalić treść tytułu i uruchomić właściwe postępowanie.
Przeczytaj dokładnie część o sprzedaży i cenie
Art. 625 KPC przewiduje dwa warianty. Sąd może od razu rozstrzygnąć wzajemne roszczenia współwłaścicieli albo ograniczyć się do zarządzenia sprzedaży, odkładając rozliczenia i podział uzyskanej sumy do czasu jej przeprowadzenia. Dlatego sformułowanie „sąd sprzeda dom i podzieli pieniądze” może pomijać jeszcze nierozstrzygnięty etap sprawy.
W postanowieniu I Ns 1147/21 SR dla Łodzi-Widzewa zarządził sprzedaż przez komornika i określił udziały w przyszłej sumie. To przykład treści konkretnej sentencji, a nie podstawa do przyjęcia, że w każdej sprawie cena będzie dzielona po połowie albo że nie ma innych rozliczeń.
Kto może uruchomić wykonanie
Art. 1067 KPC dopuszcza wszczęcie z urzędu albo na wniosek każdego ze współwłaścicieli. Podstawą ma być tytuł wykonawczy postanawiający, że zniesienie współwłasności nastąpi w drodze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli czekasz na sprzedaż, sprawdź w aktach, czy postępowanie wykonawcze rzeczywiście zostało uruchomione. Sama możliwość działania z urzędu nie jest dowodem, że komornik już otrzymał dokumenty.
Przy działaniu na wniosek potrzebny jest właściwy tytuł wykonawczy, a nie dowolna kopia uzasadnienia. Zasadniczo jest nim tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Wniosek powinien odpowiadać rzeczywistemu obowiązkowi wynikającemu z sentencji. Nie należy wpisywać fikcyjnej należności pieniężnej jednego małżonka wobec drugiego tylko dlatego, że technicznie stosuje się przepisy egzekucyjne.
Dokumenty dla komornika
Przygotuj tytuł, oznaczenie sądu i sygnatury, dane współwłaścicieli, dokładne oznaczenie nieruchomości oraz numer księgi wieczystej. Wyraźnie wskaż, że chodzi o wykonanie podziału przez sprzedaż. Egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik właściwy według jej położenia, z regułami szczególnymi dla nieruchomości położonej w kilku okręgach.
Na podstawie wniosku o wszczęcie komornik podejmuje działania zmierzające do ujawnienia postępowania w księdze wieczystej. Art. 1068 KPC wymaga zaznaczenia, że celem jest zniesienie współwłasności — także w obwieszczeniu o licytacji. Jeżeli znasz inną egzekucję dotyczącą tego samego domu, od razu podaj jej sygnaturę i organ prowadzący.
Jak będzie przeprowadzana sprzedaż
Art. 1066 KPC odsyła do egzekucji z nieruchomości z modyfikacjami przewidzianymi dla podziału. Obejmuje to odpowiednie etapy oszacowania i sprzedaży. Aktualny art. 952 KPC przewiduje licytację elektroniczną albo publiczną, a szczegółowa postać czynności wymaga sprawdzenia właściwego reżimu postępowania. Nowela z 2025 r., poz. 1518, zachowała bowiem przepisy dotychczasowe dla wcześniej wszczętych i niezakończonych egzekucji. Nie należy przenosić starego poradnika o obowiązkowym osobnym wniosku o e-licytację do każdej nowej sprawy.
Zarządzona sprzedaż komornicza nie jest po prostu nakazem wspólnego podpisania umowy z wybranym prywatnie kupującym. Nie gwarantuje również uzyskania wartości przyjmowanej przez uczestników przed postępowaniem. Nieudana pierwsza licytacja nie daje automatycznie własności drugiemu małżonkowi. Trzeba sprawdzić ustawowe możliwości przejęcia i warunki wyznaczenia drugiej licytacji na wniosek. Art. 983 KPC określa dla drugiej licytacji cenę wywołania na dwie trzecie sumy oszacowania. Jeżeli także po drugiej licytacji nie nastąpi przejęcie i zachodzą przesłanki art. 985 KPC, postępowanie jest umarzane, a nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po sześciu miesiącach od drugiej licytacji. Nie jest to gwarancja sprzedaży w kolejnym terminie.
Gdy jednocześnie prowadzona jest egzekucja długu
Art. 1070 KPC dopuszcza równoległą egzekucję w celu zniesienia współwłasności i egzekucję z nieruchomości służącą zaspokojeniu wierzyciela. Sprzedaż w jednej powoduje zawieszenie drugiej, a prawomocne przysądzenie własności — jej umorzenie. Trzeba zatem sprawdzić również obciążenia, inne postępowania i treść rozstrzygnięcia o cenie, zamiast zakładać, że cała uzyskana suma zostanie od razu wypłacona byłym małżonkom.
Do konsultacji o wykonaniu podziału majątku przygotuj całe postanowienie, informację o prawomocności i klauzuli, księgę wieczystą oraz dotychczasową korespondencję z organami. Pozwala to ustalić, czy brakuje uruchomienia sprzedaży, konkretnej czynności wykonawczej czy dopiero końcowego rozliczenia.
Podstawy
KPC — art. 625, 776–777, 781, 797, 921 i 1066–1071; nowela Dz.U. 2025 poz. 1518 — zmiany licytacji i art. 2; SR dla Łodzi-Widzewa, I Ns 1147/21.
