Przejdź do treści 
Jeżeli sprzedający uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, kupujący nie zawsze musi ograniczać się do żądania pieniędzy. Możliwość dochodzenia zawarcia umowy zależy jednak od treści i formy umowy przedwstępnej oraz pozostałych warunków sprawy. Art. 390 § 2 KC wiąże ten silniejszy skutek z wymaganiami ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności z jej formą.
Czy dokument daje podstawę do żądania umowy?
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia przyrzeczonej. Przy transakcji trzeba zatem sprawdzić nie tylko tytuł dokumentu, lecz także dostateczne oznaczenie nieruchomości i uzgodnionych warunków sprzedaży. Istotne są również dalsze zastrzeżenia i to, kiedy obowiązek zawarcia miał być wykonany.
Przy sprzedaży nieruchomości art. 158 KC wymaga aktu notarialnego. Dla silniejszego skutku z art. 390 § 2 nie wystarcza więc założenie, że każda podpisana umowa przedwstępna pozwala wymusić sprzedaż. Zwykły dokument pisemny ani samo notarialne poświadczenie podpisów nie są tą samą formą co akt notarialny.
Brak silniejszego skutku nie oznacza automatycznie, że dokument jest bez znaczenia. Art. 390 § 1 przewiduje odrębne roszczenie dotyczące szkody poniesionej przez liczenie na zawarcie umowy, z możliwością odmiennego umownego określenia jego zakresu. To inny cel niż uzyskanie samej umowy.
Odtwórz termin i powód odmowy
Zestaw termin umówionego zawarcia, korespondencję o stawiennictwie, projekt aktu i stanowisko drugiej strony. Trzeba ustalić, czy chodzi rzeczywiście o uchylanie się od zawarcia umowy, czy o spór dotyczący niewykonanego warunku, obowiązku wzajemnego albo treści tego, co miało zostać uzgodnione.
Gdy umowa przedwstępna nie oznacza terminu, art. 389 § 2 przewiduje wyznaczenie odpowiedniego terminu przez uprawnioną stronę. Reguluje także konkurujące wyznaczenia i sytuację, w której przez rok od zawarcia przedwstępnej terminu nie wyznaczono. Tego roku nie należy mylić z odrębnym przedawnieniem roszczeń z art. 390 § 3.
Co może zastąpić orzeczenie?
Art. 64 KC przewiduje, że prawomocne orzeczenie stwierdzające obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Odpowiada mu art. 1047 KPC. Dlatego znaczenie ma dokładna treść żądania i rozstrzygnięcia, a nie samo uzyskanie dowolnego wyroku związanego z transakcją.
Jeżeli złożenie oświadczenia zależy od wzajemnego świadczenia wierzyciela, art. 1047 § 2 wiąże wskazany skutek z prawomocnym nadaniem orzeczeniu klauzuli wykonalności. Nie należy więc obiecywać, że każdy wyrok bez dalszej analizy natychmiast przeniesie całą własność, niezależnie od obowiązków i treści rozstrzygnięcia.
Roczny termin wymaga właściwego początku
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Art. 390 § 3 odrębnie określa początek rocznego terminu po oddaleniu przez sąd żądania jej zawarcia: od prawomocności orzeczenia. Przed wyborem działania trzeba ustalić właściwy wariant, a nie policzyć w każdej sprawie rok od podpisania pierwszego dokumentu.
Zadatek i jego zwrot są odrębnym zagadnieniem. Również dodatkowe przeniesienie własności po warunkowej umowie zobowiązującej nie jest automatycznie wykonaniem umowy przedwstępnej. Najpierw trzeba poprawnie nazwać dokument i skutek, którego oczekuje strona.
Do oceny żądania zawarcia umowy nieruchomości przygotuj całą umowę z załącznikami, korespondencję, dowody wykonania własnych obowiązków i dokumenty dotyczące wyznaczonego terminu. Pozwala to porównać realne podstawy uzyskania umowy z ewentualnym roszczeniem pieniężnym.
Źródła: art. 64, 158 i 389–390 Kodeksu cywilnego; art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego.
