Przejdź do treści 
Ogłoszenie upadłości dewelopera nie oznacza, że każdy nabywca od razu otrzyma całą zapłaconą kwotę z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Najpierw trzeba ustalić, czy jego umowa i wpłaty podlegają tej ochronie. Następnie sprawdza się zdarzenie ustawowe uruchamiające zwrot oraz kwotę już oddaną z rachunku powierniczego. Budowa może być również kontynuowana z zamiarem przeniesienia własności.
Trzy dokumenty przed oceną ochrony
| Co ustalić | Dlaczego jest potrzebne |
|---|---|
| Umowa i reżim przedsięwzięcia | Rodzaj zobowiązania, daty i przepisy przejściowe decydują, jakie zasady mają zastosowanie. |
| Mieszkaniowy rachunek powierniczy i przelewy | Trzeba rozpoznać rodzaj rachunku, rzeczywiście objęte wpłaty oraz pieniądze przekazane poza nim. |
| Postanowienia i oświadczenia w upadłości | Ogłoszenie upadłości nie jest tożsame z odmową kontynuacji albo skutecznym odstąpieniem od umowy. |
Art. 48 ust. 1 ustawy deweloperskiej dotyczy zwrotu wpłat na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z umowami objętymi art. 2. Dla upadłości banku i ochrony depozytów istnieje odrębny wariant z ust. 2. Nie należy mieszać upadłości dewelopera z upadłością banku ani zakładać, że każda opłata rezerwacyjna zapłacona na dowolny rachunek jest już chronioną wpłatą.
Znaczenie mają też art. 76–81. Określone przedsięwzięcia i umowy zachowały starszy reżim; data dzisiejszego sporu sama nie zmienia podstawy zawartej wcześniej umowy. Potrzebne są informacje o rozpoczęciu sprzedaży i zawarciu właściwych umów, a nie tylko rok widniejący na ostatniej fakturze.
Kontynuacja albo ustawowy powód zwrotu
Prawo upadłościowe pozwala syndykowi dalej prowadzić przedsięwzięcie za zgodą sędziego-komisarza, gdy jest to ekonomicznie uzasadnione i istnieją szanse ukończenia. W takim wariancie art. 425f przewiduje zaspokojenie roszczenia nabywcy przez przeniesienie własności lokalu. Sama upadłość nie jest więc automatyczną decyzją o wypłacie pieniędzy zamiast mieszkania.
W art. 48 ust. 1 wskazano natomiast m.in. odmowę zgody na kontynuację, zgodę na odstąpienie od niej oraz prawomocną zgodę na jej zaprzestanie. Osobną przesłanką jest niewydanie właściwego postanowienia w ciągu trzech miesięcy od ogłoszenia upadłości. Art. 425e i 425h określają skutki tych zdarzeń oraz obowiązki syndyka wobec banku. Dla zaprzestania znaczenie ma prawomocność postanowienia; nie wystarcza informacja, że taki wniosek został złożony.
Kolejna ustawowa sytuacja to odstąpienie syndyka od umowy na podstawie art. 98. Każdy wariant trzeba połączyć z rzeczywistym dokumentem i właściwym przepisem. Komunikat o trudnościach finansowych, przerwa w robotach lub samo niezadowolenie z opóźnienia nie zastępują zdarzenia wymaganego do wypłaty.
DFG uzupełnia zwrot, nie wypłaca ceny drugi raz
W procedurach z art. 55 bank lub kasa najpierw dokonują odpowiedniego zwrotu z mieszkaniowego rachunku powierniczego i przekazują informacje potrzebne Ubezpieczeniowemu Funduszowi Gwarancyjnemu. Do wypłaty pozostaje różnica między objętymi ochroną wpłatami a kwotą zwróconą z rachunku. Trzeba również prawidłowo ujawnić środki otrzymane od dewelopera.
Nabywca składa wniosek i oświadczenie o wysokości zwróconych środków. Ustawa określa wymagane dane i odpowiedzialność za fałszywe oświadczenie. Przewiduje wypłatę nie później niż w trzydzieści dni od wniosku, lecz dopuszcza określone przedłużenia związane z weryfikacją lub niedoborem środków, nie więcej niż do dziewięćdziesięciu dni. Nie należy zatem obiecywać bezwarunkowej wypłaty w dniu ogłoszenia upadłości.
Ustal, czego dotyczy każda kwota
Zestaw wpłaty na właściwy rachunek, inne przelewy, zwroty i ich daty. Nie każda dodatkowa wierzytelność wobec dewelopera staje się roszczeniem pokrywanym z DFG. Zwykłe zgłoszenie wierzytelności syndykowi ma inną funkcję i nie zastępuje ustalenia szczególnego zdarzenia wypłaty.
Przy analizie ochrony wpłat nabywcy mieszkania potrzebne są umowa z załącznikami, dokumenty rachunku, historia przelewów i zwrotów oraz postanowienia i oświadczenia dotyczące kontynuacji. To pozwala oddzielić możliwą wypłatę z Funduszu od innych roszczeń, bez gwarantowania zwrotu każdej sumy.
Źródła: art. 48, 55 i 76–81 ustawy deweloperskiej; art. 98 i 425a–425h Prawa upadłościowego.
