Przejdź do treści 
Najemca nie może bez zgody wynajmującego podnająć lokalu ani oddać całego mieszkania lub jego części do bezpłatnego używania. Art. 688² KC przewiduje jednak wyjątek dla osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Przy zwykłym odpłatnym najmie mieszkania trzeba dodatkowo uwzględnić wymaganą pisemną zgodę i konsekwencje z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Bezpłatność nie usuwa pytania o zgodę
Przepis obejmuje zarówno odpłatny podnajem, jak i bezpłatne oddanie do używania. Nie wystarczy więc nazwać udostępnienia „pomocą znajomemu”, jeżeli w rzeczywistości przekazano mu lokal lub jego część do samodzielnego korzystania. Znaczenie mają ustalenia i sposób wykonania, a nie wyłącznie tytuł podpisanego dokumentu.
Trzeba zarazem odróżnić oddanie lokalu do używania od zwykłych odwiedzin. Przy ocenie pomocne są czas i stałość pobytu, sposób korzystania, zakres przekazanego dostępu oraz treść uzgodnień. Żaden pojedynczy fakt, taki jak posiadanie klucza, nie powinien bez kontekstu zastępować oceny całej relacji. Nie ma potrzeby traktować każdej wizyty gościa jak odrębnej umowy podnajmu.
Wyjątek alimentacyjny dotyczy konkretnego obowiązku
Zgoda według art. 688² nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Nie jest to po prostu wyjątek dla każdego członka rodziny. Należy ustalić istnienie takiego obowiązku w danej relacji, zamiast wywodzić go z samego pokrewieństwa, meldunku lub dobrowolnego wsparcia finansowego.
Jeżeli ocena zależy od szczególnych okoliczności rodzinnych, trzeba zebrać dotyczące ich informacje. Nie należy jednak stawiać uniwersalnego dodatkowego warunku, że wyjątek zawsze wymaga uprzedniego wyroku zasądzającego alimenty: przepis odwołuje się do obowiązku alimentacyjnego, a nie wyłącznie do konkretnego tytułu wykonawczego.
Sprawdź zakres i formę udzielonej zgody
Przy zwykłym odpłatnym używaniu mieszkania art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy lokatorskiej odnosi się do wynajęcia, podnajęcia lub bezpłatnego oddania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. W rozumieniu tej ustawy pojęcie właściciela obejmuje także wynajmującego. Nie warto opierać planu na niejasnej ustnej akceptacji albo milczeniu po wiadomości o innej treści.
Przed udostępnieniem przeczytaj pełną umowę oraz dokument zgody. Dobrze, aby można było ustalić, komu, jaka część mieszkania i w jakim zakresie może zostać oddana. To praktyczny sposób ograniczenia sporu o treść zgody, a nie twierdzenie, że ustawa zawiera jeden zamknięty wzór. Zgoda na konkretną osobę lub część lokalu nie musi odpowiadać późniejszemu, znacznie szerszemu udostępnieniu.
Brak zgody nie oznacza automatycznej wyprowadzki
W sytuacji objętej art. 11 ust. 2 pkt 3 właściciel może skorzystać z przewidzianej podstawy wypowiedzenia. Musi zachować wymaganą formę pisemną pod rygorem nieważności, wskazać przyczynę oraz co najmniej miesięczny termin ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Samo stwierdzenie obecności innej osoby nie zastępuje wszystkich tych elementów.
Gdy po ustaniu tytułu lokal nie zostaje wydany, odrębne znaczenie ma właściwa droga dochodzenia opróżnienia mieszkania. Wypowiedzenie nie daje swobody samowolnego usuwania ludzi lub rzeczy. Po zakończeniu najmu art. 675 § 2 KC obejmuje obowiązkiem zwrotu także osobę, której rzecz oddano w podnajem lub bezpłatne używanie.
Zgoda a odpowiedzialność za należności
To, czy można oddać mieszkanie innej osobie, jest inną kwestią niż solidarna odpowiedzialność dorosłego domownika za czynsz. Nie należy automatycznie utożsamiać wyjątku alimentacyjnego z art. 688² z wyjątkiem dotyczącym niesamodzielnych zstępnych z art. 688¹. Każdy test ma własne brzmienie.
Do analizy udostępnienia wynajętego mieszkania przygotuj umowę, zgodę lub korespondencję, opis rzeczywistego korzystania i ewentualne wypowiedzenie. Pozwoli to ocenić zarówno istnienie uprawnienia, jak i konsekwencje jego przekroczenia.
Podstawy prawne: art. 6, 65, 659, 675 i 688¹–688² Kodeksu cywilnego; art. 2 i 11 ust. 1–2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
