Właściciel wypowiedział najem, by zamieszkać, ale tego nie zrobił: jakie prawa ma były lokator?

Jeżeli właściciel wypowiedział zwykły najem mieszkania na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy lokatorskiej, deklarując zamiar zamieszkania, a następnie nie zamieszkał lub zaprzestał zamieszkiwania przed upływem pół roku od ustania stosunku, były lokator ma szczególne uprawnienia z ust. 6. Może wybrać powrót na dotychczasowych warunkach albo żądać określonej różnicy w czynszu i opłatach. Nie wolno natomiast traktować dawnej ustawowej kary 15% jako aktualnie działającego roszczenia.

Najpierw sprawdź podstawę otrzymanego wypowiedzenia

Art. 11 ust. 5 dotyczy zamiaru zamieszkania właściciela w swoim lokalu, gdy nie dostarcza on lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do odpowiedniego innego lokalu opisanego w ust. 4. Przewiduje wypowiedzenie nie później niż trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. To odmienny układ od półrocznego wypowiedzenia z ust. 4.

Specjalnych skutków ust. 6 nie należy automatycznie stosować do każdego zakończenia najmu, na przykład po upływie terminu umowy albo wypowiedzeniu z powodu zaległości. Zacznij od pełnego pisma, wskazanej przyczyny i daty ustania stosunku. Sam fakt, że właściciel później wystawił mieszkanie w ogłoszeniu, nie zastępuje ustalenia, na jakiej podstawie poprzednia relacja rzeczywiście ustała.

Brak zamieszkania albo zbyt wczesne zaprzestanie

Ustęp 6 odnosi się do właściciela, który po takim wypowiedzeniu nie zamieszkał w lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego. Punktem odniesienia dla tego półrocza jest więc ustanie relacji, a nie dowolnie późniejsza data deklarowanego wprowadzenia się.

Warto zgromadzić dostępne dowody rzeczywistego używania mieszkania: korespondencję, datowane ogłoszenia, informacje o ponownym udostępnieniu i własne udokumentowane obserwacje. Nie należy zdobywać materiału przez samowolne wejście do lokalu. Zmiana meldunku albo zapewnienie właściciela mogą wymagać oceny razem z pozostałymi faktami, nie zaś automatycznego uznania za rozstrzygający dowód zamieszkania.

Wybór lokatora i rachunek różnicy

Wariant z art. 11 ust. 6	Co ustalić przed żądaniem
Powrót do lokalu	Dotychczasowe warunki oraz konkretne żądanie ponownego udostępnienia.
Zapłata różnicy w czynszu i opłatach	Kwoty płacone obecnie i w poprzednim stosunku; ustawowy okres jednego roku.

Przepis pozostawia wybór byłemu lokatorowi. Nie chodzi o automatyczne zasądzenie pełnego obecnego czynszu, lecz o różnicę wobec kwot płaconych w wypowiedzianej relacji. Zestaw opłaty w porównywalnych okresach i zachowaj umowę nowego mieszkania, rozliczenia oraz potwierdzenia płatności. Nie łącz dowolnie żądania powrotu z rachunkiem przedstawianym jako równoległy ustawowy wariant za cały rok.

Ustawa obciąża też właściciela kosztami przeprowadzki lokatora do lokalu. Konkretny wydatek i jego związek z takim działaniem trzeba udokumentować. Nie oznacza to, że każdy koszt późniejszej zmiany mieszkania lub poprawy jego standardu jest automatycznie objęty tym zdaniem przepisu.

Dlaczego w tekście ustawy można zobaczyć nieaktualną karę 15%

W wyroku z 9 lipca 2007 r., P 30/06, Trybunał Konstytucyjny uznał art. 11 ust. 6 zdanie trzecie za niezgodny z Konstytucją. Zdanie o karze 15% wartości odtworzeniowej utraciło moc 18 lipca 2007 r. Aktualne odczytanie przepisu wymaga uwzględnienia przypisu o utracie mocy, nawet gdy dawny tekst zdania nadal widnieje w opracowaniu. Nie należy dopisywać tej kary do obecnego wyliczenia roszczenia.

Gdy miał zamieszkać bliski właściciela

Art. 11 ust. 7 nakazuje stosować ust. 4–6 także wtedy, gdy w lokalu ma zamieszkać pełnoletni zstępny, wstępny właściciela lub osoba, wobec której ma on obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie powinno pod rygorem nieważności wskazywać taką osobę. Nie jest to otwarte uprawnienie do powołania dowolnego krewnego.

Do oceny praw byłego lokatora przygotuj wypowiedzenie, chronologię, dokumenty nowego najmu i dowody dotyczące rzeczywistego zamieszkania wskazanej osoby. Jeżeli podstawą konfliktu jest sama zmiana właściciela, odrębne zasady opisuje sprzedaż wynajmowanego mieszkania. Spór o wydanie nie daje natomiast prawa do samowolnego odebrania posiadania lokalu.

Źródła: art. 11 ust. 1 i 4–7 ustawy o ochronie praw lokatorów; ogłoszona sentencja wyroku TK P 30/06; art. 6 i 342–344 Kodeksu cywilnego.