Przejdź do treści 
Sprzedaż rzeczy najętej w czasie trwania najmu powoduje według art. 678 KC wstąpienie nabywcy w miejsce dotychczasowego wynajmującego. Nie oznacza jednak dowolności w zakończeniu najmu. Przy mieszkaniu już objętym przez najemcę działa szczególny art. 692, który wyłącza przepisy o wypowiedzeniu przez nabywcę rzeczy najętej. Trzeba więc ustalić zarówno rzeczywiste nabycie, jak i etap wydania mieszkania.
Zmiana właściciela a zmiana strony najmu
Najpierw sprawdź, czy doszło do zbycia wynajętej rzeczy, kiedy to nastąpiło i jakiego lokalu dotyczyła czynność. Samo ogłoszenie sprzedaży, zapowiedź transakcji albo przedstawienie się jako przyszły właściciel nie wystarcza. Warto zachować informację o podstawie i dacie nabycia oraz porównać ją z pełną umową najmu.
W zakresie objętym regułą art. 678 § 1 zmiana wynajmującego nie wymaga automatycznie podpisania przez najemcę zupełnie nowej umowy. Proponowany aneks może jednak zawierać także nowe obowiązki, stawkę lub terminy. Przeczytaj go oddzielnie od samego zawiadomienia o zmianie strony i rachunku płatniczego. Nie należy zakładać, że każdy nowy warunek wynika z samej sprzedaży.
Dlaczego nie wystarcza przeczytać samego art. 678 § 1
W ogólnej regulacji nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustawowych. Paragraf 2 ogranicza to uprawnienie, jeżeli najem zawarto na czas oznaczony, pisemnie i z datą pewną oraz wydano najemcy rzecz. Warunków tych nie należy traktować jako dowolnych zamienników.
Dla mieszkania obowiązuje jednak dodatkowa szczególna reguła: według art. 692 przepisów o wypowiedzeniu przez nabywcę nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. W przypadku już objętego mieszkania nie powinno się zatem uzależniać tej ochrony wyłącznie od wykazania daty pewnej z ogólnego art. 678 § 2.
| Sytuacja | Właściwy punkt analizy |
|---|---|
| Najemca objął już mieszkanie | Szczególne wyłączenie z art. 692, obok reguły zmiany wynajmującego. |
| Najemca nie objął jeszcze mieszkania | Wyjątek z art. 692 i dalsze sprawdzenie art. 678, w tym przesłanek § 2. |
| Chodzi o lokal użytkowy | Nie przenosić automatycznie ochrony właściwej mieszkaniom. |
Sprzedaż nie wyłącza innych prawidłowych podstaw zakończenia
Art. 692 nie jest gwarancją najmu bez końca. Oznacza wyłączenie szczególnego wypowiedzenia związanego z nabyciem rzeczy. Pozostają do sprawdzenia odrębne podstawy: upływ czasu, właściwe postanowienia i przepisy. Przy zwykłym odpłatnym najmie mieszkania wypowiedzenie przez właściciela podlega ograniczeniom art. 11 ustawy lokatorskiej.
Jeżeli to najemca chce wcześniej zakończyć umowę terminową, potrzebna może być ocena umownej klauzuli wypowiedzenia. Natomiast odzyskiwanie mieszkania po skutecznym ustaniu tytułu opisuje poradnik o pozwie o eksmisję lokatora. Sam komunikat „sprzedałem lokal” nie zastępuje żadnego z tych etapów.
Jeżeli nabywca przedwcześnie wypowiedział najem
Art. 679 przewiduje roszczenie najemcy wobec zbywcy o naprawienie szkody, gdy wskutek wypowiedzenia przez nabywcę musi on zwrócić rzecz wcześniej, niż wynikałoby z umowy. To szczególna sytuacja wymagająca sprawdzenia przesłanek i rozmiaru szkody, a nie automatyczna wypłata za każdą zmianę właściciela.
Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu. Zaniechanie ma konsekwencję określoną w § 2: zbywcy przysługują przeciw najemcy zarzuty niepodniesione przez niego, których użycie prowadziłoby do bezskuteczności wypowiedzenia. Nie warto więc odkładać przekazania pisma do czasu zakończenia całego sporu.
Do analizy sprzedaży wynajmowanego lokalu przygotuj umowę, datę wydania, dowód zmiany właściciela i pełne wypowiedzenie. Rozliczenie dawnych zaległości czy kaucji może wymagać osobnego ustalenia; sama reguła wstąpienia w najem nie zastępuje analizy każdej wcześniejszej płatności.
Podstawy prawne: art. 673, 678–680 i 692 Kodeksu cywilnego; art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
