Przejdź do treści 
Po śmierci najemcy mieszkania dalszy najem nie zależy wyłącznie od tego, kto dziedziczy spadek. Art. 691 KC wskazuje własny krąg osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu, oraz wymaga ich stałego zamieszkiwania ze zmarłym w tym lokalu do chwili śmierci. Najpierw trzeba jednak ustalić, czy zmarły był jedynym najemcą, ponieważ śmierć jednego ze współnajemców podlega odrębnemu zastrzeżeniu.
Dwa warunki: właściwa relacja i stałe zamieszkiwanie
Do kręgu z art. 691 § 1 należą: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Nie jest to otwarta lista wszystkich krewnych ani wszystkich osób wskazanych w testamencie.
Każda z tych osób musi dodatkowo stale zamieszkiwać z najemcą w danym lokalu do chwili jego śmierci. Sama odpowiednia relacja nie wystarcza, podobnie jak samo wspólne mieszkanie osoby spoza ustawowego kręgu. Zapis meldunkowy może być elementem materiału, lecz nie powinien zastępować ustaleń rzeczywistego zamieszkiwania.
Przykład hipotetyczny: dorosłe dziecko przez lata mieszkało samodzielnie w innym miejscu, a w mieszkaniu rodzica było zameldowane i przechowywało kilka rzeczy. Nie można zakończyć oceny na pokrewieństwie i meldunku. Trzeba ustalić, gdzie rzeczywiście mieszkało do śmierci najemcy. Odwrotnie, brak meldunku nie powinien automatycznie zamykać oceny rzeczywistego wspólnego zamieszkiwania osoby z właściwego kręgu.
Co dzieje się z umową
Gdy przesłanki są spełnione, wstąpienie wynika z ustawy. Dokumentowanie sytuacji wobec wynajmującego ma potwierdzić istniejącą podstawę, a nie zastąpić ją dowolną decyzją, komu przyznać nową umowę. Jeżeli brak osób spełniających warunki z § 1 i 2, stosunek najmu mieszkania wygasa zgodnie z § 3.
Gdy jest kilka potencjalnie uprawnionych osób, warunki należy sprawdzić wobec każdej. Nie wystarczy wskazać jednej jako jedynej dlatego, że pierwsza zapłaciła czynsz albo złożyła dokumenty. Zestawienie relacji i zamieszkiwania wszystkich zainteresowanych pomaga wyjaśnić zakres dalszego stosunku najmu.
Współnajem trzeba sprawdzić przed zastosowaniem listy
Art. 691 § 5 wyłącza stosowanie § 1–4 w razie śmierci jednego ze współnajemców mieszkania. Dlatego kluczowe jest ustalenie rzeczywistego układu stron. Nie zawsze rozstrzyga liczba podpisów widoczna na jednym egzemplarzu umowy. Przy małżonkach znaczenie może mieć art. 680¹ KC dotyczący najmu powstałego w czasie małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny.
Nie należy więc w takiej sytuacji automatycznie dodawać do najmu całej listy bliskich według § 1. Trzeba najpierw ocenić istniejący współnajem i skutki śmierci w tej konkretnej relacji. To inny punkt wyjścia niż wstąpienie po jedynym najemcy.
Szczególne wyłączenie dotyczące starszego lokatora
Trzeba także sprawdzić art. 11 ust. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dotyczy wypowiedzenia na podstawie ust. 5 wobec lokatora, którego wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat. Jeżeli po upływie właściwego terminu nie będzie on miał tytułu do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani osób zobowiązanych wobec niego do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero z chwilą jego śmierci. W tym szczególnym układzie nie stosuje się art. 691 § 1 i 2 KC. Nie można zatem przesądzać dalszego najmu bez przeczytania otrzymanego wypowiedzenia i właściwej podstawy.
Możliwość wypowiedzenia przez osoby, które wstąpiły
Art. 691 § 4 pozwala osobom, które wstąpiły w najem, wypowiedzieć go z zachowaniem terminów ustawowych nawet wtedy, gdy umowa była zawarta na czas oznaczony. Wypowiedzenie dokonane tylko przez niektóre z nich kończy relację wobec tych osób. Przy ustalaniu konkretnego terminu trzeba uwzględnić właściwe reguły najmu lokalu, w tym art. 688, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie.
Przygotuj dokumenty dotyczące tytułu i życia w mieszkaniu
Potrzebne są pełna umowa i aneksy, data śmierci, dokumenty relacji ze zmarłym oraz informacje pozwalające odtworzyć rzeczywiste stałe zamieszkiwanie. Przydatne mogą być korespondencja, rachunki, dokumenty związane z codziennym funkcjonowaniem i świadkowie znający fakty. Jest to praktyczny materiał do oceny, a nie zamknięty ustawowy katalog załączników.
Nie należy łączyć tego problemu z trzymiesięcznym korzystaniem z mieszkania po śmierci bliskiego ani ze śmiercią osoby uprawnionej do spółdzielczego prawa lokatorskiego. Każda z tych podstaw ma inny skutek. W sprawie dalszego tytułu do mieszkania warto zacząć od dokładnego ustalenia prawa zmarłego, zamiast od samego potwierdzenia dziedziczenia.
Podstawa prawna: art. 6, 680¹, 688 i 691 Kodeksu cywilnego; art. 11 ust. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów.
