Operat w sprawie podziałowej budzi wątpliwości: kto może zlecić jego ocenę organizacji zawodowej?

Ustawowej oceny prawidłowości operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych na zasadach art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli operat sporządziła osoba powołana lub ustanowiona przez sąd, o taką ocenę może wnioskować tylko sąd. Uczestnik podziału powinien przedstawić sądowi konkretne powody jej przeprowadzenia, zamiast samodzielnie zlecać tę szczególną ocenę tak, jakby ustawa upoważniała do tego również jego.

Trzy różne sposoby badania wątpliwości

Uwagi do opinii biegłego, prywatna wycena oraz ocena z art. 157 nie są zamienne. Pierwsze służą przedstawieniu sądowi konkretnych zastrzeżeń. Druga może pomóc ujawnić różnice lub przygotować argumenty. Trzecia jest szczególną oceną prawidłowości sporządzenia operatu przez właściwą organizację zawodową.

Ustawa wprost wskazuje, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę operatu tej samej nieruchomości nie może stanowić podstawy oceny, o której mowa w art. 157 ust. 1. Sama różnica końcowych wartości nie jest zatem ustawową oceną ani automatycznym rozstrzygnięciem, który dokument jest prawidłowy. Przy rozbieżnych operatach dla tego samego celu ustawa nakazuje odpowiednie stosowanie właściwej procedury.

Organizacja, zespół i termin

Nie chodzi o dowolną osobę oferującą kolejną wycenę, lecz o organizację zawodową w rozumieniu ustawy. Organizacja wyznacza zespół co najmniej dwóch rzeczoznawców. Oceniający nie mogą podlegać wskazanym w art. 157 przesłankom wyłączenia ani innym okolicznościom budzącym uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Termin oceny nie może być dłuższy niż dwa miesiące od zawarcia umowy o jej dokonanie. Nie należy liczyć go automatycznie od odebrania opinii przez stronę, wysłania zastrzeżeń lub zgłoszenia wniosku na rozprawie. To różne zdarzenia i różne czynności.

Wniosek uczestnika kieruje się do sądu

Najpierw ustal, kto i w jakim charakterze sporządził kwestionowany operat. Przy osobie powołanej lub ustanowionej przez sąd działa art. 157 ust. 3: tylko sąd może wnioskować o szczególną ocenę. Uczestnik przedstawia więc odpowiedni, uzasadniony wniosek w swojej sprawie. Nie uzyskuje prawa do samodzielnego uruchomienia tej ścieżki tylko dlatego, że nie zgadza się z wyceną.

Wskaż autora i datę operatu, nieruchomość, cel wyceny oraz dokładne fragmenty wymagające sprawdzenia. Wyjaśnij, na czym polega zarzucany problem i dlaczego ma znaczenie dla wartości przyjmowanej w podziale. Dokumenty powinny pozwalać zbadać wątpliwość, zamiast ograniczać się do oceny „dom jest wart więcej”.

Sąd ocenia potrzebę dalszych dowodów i wyjaśnień. Zgłoszenie wniosku nie oznacza, że każda wątpliwość musi prowadzić właśnie do oceny organizacji zawodowej. Nie należy też rezygnować z terminowego przedstawienia stanowiska w sprawie w oczekiwaniu, że samo zlecenie prywatnej opinii zastąpi czynności wobec sądu.

Co oznacza wynik oceny?

Nie można korzystać z dawnej reguły automatycznej utraty określonych skutków operatu tak, jakby art. 157 ust. 1a nadal obowiązywał — ten przepis jest uchylony. Wynik oceny należy przedstawić i rozważyć w odpowiednim kontekście procesowym. Ocenę dowodów, wyjaśnienia lub uzupełnienie opinii oraz ewentualną dalszą opinię regulują właściwe przepisy KPC.

Negatywna ocena nie jest sama nowym postanowieniem o wartości nieruchomości i nie ustanawia za sąd wysokości spłaty. Po jej uzyskaniu trzeba ustalić, jakie konkretne wnioski wynikają dla dowodu wykorzystanego w danej sprawie.

Do analizy wyceny przy podziale majątku przygotuj cały operat z załącznikami, dokument powołania rzeczoznawcy, dotychczasowe pytania i odpowiedzi oraz pisma określające aktualny etap. Najważniejsza jest właściwa podstawa i cel kontroli, a nie samo zgromadzenie kilku różnych kwot.

Źródła ustawowe

Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 4 pkt 15 oraz 156–157; KPC, art. 126, 227, 233, 278 i 286.