Głosy czy udziały: jak sprawdzić, czy wspólnota podjęła uchwałę?

W ustawowym modelu zarządu wspólnotą uchwały zasadniczo zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Liczba osób obecnych na zebraniu sama nie rozstrzyga wyniku. Ustawa dopuszcza także głosowanie według zasady „jeden właściciel — jeden głos”, lecz trzeba ustalić, na jakiej podstawie zastosowano je w konkretnej sprawie.

Sprawdź, jaki reżim obowiązuje w budynku

Przed przeliczaniem głosów odczytaj dokumenty określające zarząd nieruchomością. Art. 18 ustawy o własności lokali pozwala właścicielom określić sposób zarządu w odpowiedniej formie. Art. 19 odsyła przy liczbie lokali nie większej niż trzy do odpowiednio stosowanych przepisów o współwłasności. Nie należy przyjmować, że każda decyzja właścicieli budynku jest automatycznie głosowaniem według art. 23.

Poniższe rozróżnienia dotyczą uchwał podejmowanych w reżimie tego przepisu. Spór o zgodę na remont zwykłych współwłaścicieli wymaga odrębnej oceny zasad zarządu wspólną nieruchomością.

Udziały i głosy właścicieli dają różne rachunki

Reguła	Co trzeba policzyć
Większość według udziałów	Wielkość udziałów reprezentowanych przez głosy za uchwałą, z odniesieniem do właściwej sumy udziałów.
Jeden właściciel — jeden głos	Głosy właścicieli według prawidłowo wprowadzonej reguły dla danej sprawy; liczba posiadanych lokali nie daje sama dodatkowych głosów.
Lokal we współwłasności ułamkowej	Udział konkretnej osoby oraz to, czy głosowanie wymaga ustanowienia wspólnego pełnomocnika.

W hipotetycznej wspólnocie trzech właścicieli ma odpowiednio 55%, 25% i 20% udziałów. Głos pierwszego właściciela za uchwałą daje większość udziałów, chociaż dwie pozostałe osoby głosują przeciw. Przy prawidłowo zastosowanej regule jednego głosu wynik tego samego układu stanowisk będzie inny. Przykład zakłada prawidłowo określone udziały i brak dodatkowych okoliczności dotyczących oddawania głosu.

Skąd ma wynikać zasada jednego głosu?

Art. 23 ust. 2 dopuszcza postanowienie w umowie albo uchwale podjętej według reguły udziałowej, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Nie wystarczy więc samo życzenie, aby policzyć osoby zamiast udziałów.

Odrębny mechanizm przewiduje ust. 2a. Jeżeli suma udziałów nie jest równa jeden, większość udziałów należy do jednego właściciela albo oba te warunki zachodzą jednocześnie, głosowanie po jednym głosie wprowadza się na każde żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej jedną piątą udziałów. Trzeba sprawdzić zarówno ustawową sytuację, jak i udziały osób zgłaszających żądanie.

Nie pomyl udziału w lokalu z udziałem w całej nieruchomości

Przy współwłasności ułamkowej lokalu art. 3 ust. 3a określa sposób ustalenia udziału współwłaściciela na potrzeby ustawy. Z kolei w głosowaniu według zasady jednego głosu art. 23 ust. 2b wymaga pisemnego pełnomocnika ustanowionego przez współwłaścicieli lokalu większością liczoną według udziałów we współwłasności tego lokalu. To dwa różne rachunki.

Przygotuj listę właścicieli, podstawę udziałów, treść uchwały, dokument wprowadzający właściwą regułę oraz pełnomocnictwa. Sprawdź też, czy ten sam głos nie został błędnie policzony więcej niż raz.

Wynik głosowania i dalszy spór

Głosy mogą pochodzić z zebrania, indywidualnego zbierania albo obu trybów. O treści uchwały podjętej z udziałem głosów zbieranych indywidualnie każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie. Odtworzenie tych zdarzeń pozwala ustalić, co rzeczywiście przyjęto.

Jeżeli po przeliczeniu pozostaje problem powstania lub treści uchwały, trzeba dobrać właściwe żądanie. Zaskarżenie podjętej uchwały jest odrębnym etapem. W ramach analizy dokumentów wspólnej nieruchomości warto najpierw przygotować jeden sprawdzalny rachunek głosów zamiast kilku konkurujących zestawień.

Podstawę stanowią art. 3 ust. 3a, 18–20 i 23 ustawy o własności lokali.