Przejdź do treści 
Jeżeli zarząd wspólnoty nie został powołany, nie wykonuje obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego na podstawie art. 26 ustawy o własności lokali. Nie wymaga to przedstawienia wniosku jako uchwały większości. Trzeba natomiast wykazać właściwą ustawową przyczynę i ustalić, że chodzi o nieruchomość objętą tym mechanizmem.
Brak zarządu to inna sytuacja niż konflikt o jedną decyzję
Najpierw sprawdź, czy zarząd został skutecznie wybrany, kto obecnie go tworzy i czy właściciele nie określili innego sposobu zarządu. Znaczenie mają art. 18–20 ustawy. W budynku z liczbą lokali nie większą niż trzy przepisy odsyłają do reżimu współwłasności. Nie należy stosować art. 26 tylko dlatego, że nieruchomość jest mieszkalna.
Gdy zarząd jest powołany, potrzebny jest opis niewykonywania jego obowiązków albo nieprawidłowej gospodarki. Ogólne stwierdzenie „zarząd mi się nie podoba” nie pozwala ocenić tych przesłanek. Warto wskazać konkretny obowiązek, przebieg zaniechania i konsekwencje dla wspólnoty.
Przygotuj materiał pokazujący sposób zarządzania
Uporządkuj uchwały o wyborze i odwołaniu członków zarządu, dokument określający powierzony zarząd, korespondencję, rozliczenia oraz dane o niewykonanych czynnościach. Chronologia powinna pozwalać powiązać problem z zarządem: co należało zrobić, kiedy pojawiła się potrzeba, jaka była reakcja i jaki stan trwa obecnie.
Hipotetycznie, wielokrotne pozostawienie niezbędnych spraw budynku bez działania wymaga zbadania inaczej niż spór o wybór jednej z dwóch ofert wykonawcy. Żaden z tych opisów sam nie przesądza wyniku. Przy wniosku o trwałą ingerencję potrzebny jest materiał dotyczący rzeczywistego funkcjonowania zarządu.
Sąd określa zadania i wynagrodzenie
Ustanawiając zarządcę przymusowego, sąd określa zakres jego uprawnień i należne wynagrodzenie. Nie jest to automatycznie bezpłatna kontrola wykonywana na zlecenie jednego właściciela. Wskazanie własnego kandydata lub oczekiwanego zakresu nie oznacza, że sąd przyjmie propozycję bez oceny.
Art. 26 przewiduje również odwołanie zarządcy, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Rozwiązanie powinno więc odpowiadać problemowi, który ma usunąć, a nie służyć wyłącznie ukaraniu osób wcześniej zarządzających.
Ustawa odrębnie reguluje w ust. 2 szczególną sytuację dotychczasowego zarządcy, który pod ustawowymi warunkami może wystąpić po upływie dwóch lat od wyodrębnienia pierwszego lokalu. Nie należy przenosić tego dwuletniego warunku na każde żądanie właściciela z ust. 1.
Dobierz żądanie do potrzebnego rezultatu
Jeżeli celem jest uzyskanie oznaczonych dokumentów, najpierw trzeba rozważyć wykonanie prawa kontroli zarządu. Jeżeli problem dotyczy jednej uchwały, odrębnej oceny wymaga jej zaskarżenie. Zarządca przymusowy nie zastępuje automatycznie obu tych działań.
Inny mechanizm dotyczy domu pozostającego we współwłasności ułamkowej po ustaniu wspólności majątkowej. Zarządca sądowy z art. 203 KC ma własne przesłanki; nie należy kopiować ich do wspólnoty ani odwrotnie.
Do oceny potrzebnej ingerencji w zarządzanie nieruchomością przygotuj dokumenty ustroju zarządu i listę konkretnych niewykonanych spraw. Pozwala to porównać ustanowienie zarządcy z węższym działaniem służącym rozwiązaniu jednego problemu.
Podstawy: art. 18–20, 26–30 ustawy o własności lokali.
