Zarząd wspólnym domem po ustaniu wspólności nie działa: kiedy żądać sądowego zarządcy?

Po ustaniu wspólności majątkowej wspólny dom może nadal wymagać bieżącego zarządzania. Gdy współwłaściciele nie potrafią podjąć istotnych decyzji, możliwy jest wniosek o wyznaczenie zarządcy na podstawie art. 203 KC. Nie służy on jednak do automatycznego rozstrzygnięcia każdej pretensji wobec byłego małżonka. Trzeba wskazać właściwy reżim nieruchomości i konkretną przyczynę ingerencji sądu.

Czy chodzi o zwykłą współwłasność domu?

Ten mechanizm dotyczy współwłasności w częściach ułamkowych. Po ustaniu wspólności małżeńskiej znaczenie ma art. 46 KRO i odpowiednio stosowane przepisy. Nie należy stosować tego testu bezpośrednio do zarządu majątkiem przy nadal trwającej wspólności ustawowej.

Inny punkt wyjścia może wystąpić w nieruchomości z wyodrębnionymi lokalami, gdzie trzeba uwzględnić ustawę o własności lokali, w szczególności art. 19 i 26. Sam fakt, że budynek jest mieszkalny, nie mówi jeszcze, który reżim zarządu obowiązuje. Sprawdź księgę wieczystą, udziały i ewentualne wyodrębnienie lokali.

Trzy ustawowe przyczyny wyznaczenia zarządcy

Art. 203 KC przewiduje sytuację, w której nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach zwykłego zarządu. Osobno wymienia naruszanie przez większość zasad prawidłowego zarządu albo krzywdzenie mniejszości. Większość oblicza się według wielkości udziałów, a nie liczby osób.

Przy udziałach po jednej drugiej nie ma automatycznie większości po stronie osoby, która od dawna zajmuje się domem. Może jednak istnieć pierwsza przesłanka: rzeczywisty brak porozumienia w istotnych sprawach zwykłego zarządu. We wniosku trzeba nazwać te sprawy, przedstawić potrzebną decyzję, próbę jej uzgodnienia i skutki impasu. Sam ogólny opis wieloletniego konfliktu nie zastępuje tych faktów.

Czego nie zastąpi powołanie zarządcy

W II Ca 281/25 SO w Kielcach oddalił apelację w sprawie o zarządcę. Wnioskodawca powoływał się m.in. na samodzielne administrowanie przez drugą osobę i brak rozliczeń. Sąd podkreślił potrzebę wskazania konkretnych istotnych czynności, co do których brak większości. Samo nieskładanie rachunku albo nierozliczanie pożytków nie zostały potraktowane jako wystarczający zamiennik tej przesłanki.

Nie oznacza to, że współwłaściciel musi tolerować brak informacji lub pieniędzy. Rachunku z zarządu dotyczy art. 208 KC, pożytków i ciężarów — art. 207, a współposiadania — art. 206. Pojedyncza sporna czynność może wymagać odpowiedniego zastosowania art. 199 lub 201, zamiast trwałego zastąpienia zarządu właścicieli. Rodzaj żądania powinien odpowiadać rzeczywistemu problemowi.

Jak przygotować wniosek

Właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości. Wskaż współwłaścicieli i udziały, dokładną nieruchomość, podstawę żądania oraz dowody. Uporządkuj korespondencję dotyczącą konkretnych decyzji, budżet, rachunki i dokumenty pokazujące skutki braku działania. Propozycja osoby zarządcy oraz zakres potrzebnych czynności pomagają ocenić praktyczny sens rozwiązania; nie wiążą jednak sądu automatycznie.

Wyznaczenie zarządcy nie przenosi na niego własności domu. Przepisy KPC regulują ujawnienie zarządu w księdze wieczystej, korzystanie z rzeczy w sposób nieprzeszkadzający zarządowi oraz rozliczanie nadwyżek. Przez art. 615 stosuje się odpowiednio reguły zarządu w egzekucji, w tym wykonywanie prawidłowej gospodarki i sprawozdawczość. Zarządca może otrzymać ustalone przez sąd wynagrodzenie oraz zwrot wydatków poniesionych z własnych środków. Nie jest to zatem bezkosztowa, prywatna kontrola zamówiona przez jedną stronę.

Sąd uchyla zarząd, gdy odpada podstawa jego dalszego trwania. W ramach analizy wspólnej nieruchomości przed podziałem majątku warto więc porównać, czy potrzebny jest zarządca, rozstrzygnięcie jednej czynności czy odrębne rozliczenie. Wniosek z art. 203 powinien rozwiązywać wykazany problem zarządu.

Przepisy i orzeczenie

KC — art. 199–208; KPC — art. 606, 611–616, 935, 937 i 939; KRO — art. 46; ustawa o własności lokali — art. 19 i 26; SO w Kielcach, II Ca 281/25.